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中国楼市总市值到底有多少?终于有人说清楚了,吴江房产信息港

过去的20年,房价越来越高。楼市成为资金最大的蓄水池。有一种说法,一个深圳房产的总市值就可以买下半个美国。

  近日,任泽平发表了《中国住房市值报告》,系统化地分析了我国房地产市场市值奇高的原因和对策,信息量巨大,很值得给大家分享。

  中国楼市值多少?

  报告数据显示,2018年中国住房市值321万亿元,是GDP的3.6倍。而在2019年,这一数据增长到了339万亿元,相当于GDP的3.43倍左右,2020年则增长到约400万亿元左右。

  如果你细心的话,会发现住房市值/GDP这一比值似乎有所下降,这意味着GDP增速高于住房市值增速,即财富创造速度高于泡沫膨胀速度。但即使如此,房地产市值奇高所导致的其他风险仍不容小觑,最典型的风险有两种:

  1、房产占中国家庭资产比例过高。报告中提到,2018年中国居民住房资产在家庭总资产中占比达到56.9%,远高于发达国家。同期,中国居民金融资产配置占比为40.4%,远低于美国的70.6%、日本的63.9%、英国的53.4%。而在实际情况中,这一比例甚至会更高。房产几百万,存款只有几万十几万,甚至负资产的家庭比比皆是。

  



  2、金融投资产品单一,资金过度集中于房地产。2018年中国住房市值46.7万亿美元,占股债房市值比例为71%,即股债房产三者市值相加,其中房产比例超过7成,是所有发达国家中国比例最高的。这一方面意味着房产市值过高,另一方面也侧面反映了我国资本市场直接融资比例较低,投资品种单一。

  



  由于美国的金融市场高度发达,股市和债市市值高很正常,相比之下英、德、法三国金融市场相对美国较弱,因此存在与我国的情况类似,即房产市值高于股市和债市市值的情况。

  如果说第一种现象是原因的话,那么第二种现象就是结果。正因为房子越买越涨,越涨越买,资金就源源不断往房地产流动,而这直接导致的问题就是中国家庭乃至整个金融、住房体系的抗风险能力较差。

  房地产市值奇高的原因是什么?

  报告指出,2018年一线城市住房市值占全国的25%,住房市值与GDP的比例更是高达6.93倍。北京、上海的住房市值与GDP比例甚至到了8-10倍。而导致房地产市值奇高的原因主要有两点:

  一方面,房产市值高说明地价和房价高,房价高的背后则是人口的聚集。人口带来了产业、资源,也带来了高房价。报告数据显示,1990-2018年,一线城市人口占比从2.8%增至5.3%,二线城市人口占比从16.1%增至20.5%,三四线城市人口占比从81%降至74.2%。截至到2018年,一线、二线、三线、四线城市经济-人口比值分别为2.3、1.6、1.0、0.6。人口分化格局早已经非常明显。

  另一方面,一线城市人口聚集导致资源供应不足,比如土地。人多地少,地价上涨,房价也跟着上涨。根据住建部统计,2006-2016年中国城区人口1000万人以上的城市城区人口增量占比16.9%,而建设用地增量占比仅3.5%,2009-2018年一线城市住宅类用地供应面积从2585万平方米降至1426万平方米。

  显然,人多地少是一线城市高房价的元凶,同时也造成了国内房地产“一二线高房价,三四线高库存”的奇观。

  其实放眼全球,一些发达地区也存在或曾经存在人多地少现象,比如日本东京。据不完全统计,东京在二战后的75年里,有74年均为人口流入。东京都和千叶、琦玉、神奈川三县整个东京都市区人口共计3700多万,面积也仅约为上海+苏州的面积相当。

  



  如何解决高房价问题?任泽平这样说

  在报告中,任泽平提出了7大建议,其中有几点值得我们关注:

  1、“人地挂钩”改革。根据相关部门资料显示,我国对于城市建设用地比例有着严格的规定。一般来说居住用地占三成,公共服务设施和工业用地近50%。也就是说,随着城市发展水平的越来越高度化,住宅用地不足甚至被挤占是必然的趋势。一二线城市要做的是土地供应必须跟上人口增量,相反三四线城市则要做好去库存和土地供应的平衡,卖掉多少房,再上多少地。

  



  2、转变住房供应结构。曾几何时,长租公寓一度是继开发商之后的一线城市主要房屋供应方之一,但自从暴雷潮之后,其信任度大打折扣。报告指出,未来供应主体将从以开发商为主转变为政府、开发商、租赁中介公司、长租公司等多方供给;供给形式也将由以商品房为主转向商品房、租赁房、共有产权房等多品类。不过我认为,要实现住房供应结构多元化,先整顿租赁市场才是治本之策。

  3、提高直接融资比重。资本市场如果能提供丰富的金融产品,就能分流资金,一定程度缓解高房价问题。为何违规资金流入楼市屡禁不止?就是因为市场认为房产是最好的保值增值产品,资金趋之若鹜。只有金融产品能够开始吸引资金流入,分流房产的资金,才算是真的提高了直接融资比重,从而丰富资本市场层次。

  当然,任泽平也强调了房地产税改革。不过在我前期的文章中提到过,目前来看房地产相关税费并不能从根本上解决高房价问题,因为其主要是在交易环节征税,而房地产税的改革方向必须是持有环节的税,否则抑制炒房行为和高房价就无从谈起。

  关于中国楼市市值的讨论众说纷纭,但市值多少本身并不重要,重要的是我们必须看清其背后的问题所在,找到经济发展的可持续动力。


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