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下半年房价会迎“首个拐点”吗?国家给答案,但可怜的还是购房者

最近一条新闻引起了不少关注,说的是妻子长期忽略家庭,丈夫将深圳3套房遗赠同居17年的保姆,而闹上法庭的事。而这三套房,是2010年由旧村改造分得的回迁房,总面积300平方,根据当地小区二手住房成交参考价格表,相似面积在售房子的参考单价为13万每平方米。也就是说,涉及纠纷的房产价值如今已近4000万元。

后续的判决如何暂且不提,但却不可忽视近十年的房价走势。据国家数据统计,2020年,全国住宅均价高达9980元,逼近万元门槛。而2010年,住宅均价不过4725元/平米,十年时间,全国均价翻了2倍左右,而深圳以房价最高城市名列全国之首。

不得不说,对于房价这样的上涨速度,谁看到了都眼红。如果把时间倒退五年,当谈及买房的事情时,估计谁都想早点上车,好坐等升值,毕竟,房价的上涨速度不等人。但是近4年来,随着调控措施的不断深入,告别普涨、高位横盘、下行调整基本成为了市场的常态。

面对这样的行情,观望和纠结成了不少购房者的内心常态,尤其是房子作为商品,同样该遵循涨跌有度的规律,房价要到什么时候才能迎来回归呢?今年以来,楼市正式迎来了3大“新规”,从土地到金融都将发生重要变化,对此内行认为,下半年房价即将迎“首个拐点”,但最可怜的还是购房者。

一、土地实行“两集中供应”模式,“稳楼市”迈出关键一步

换作以前,土地供应涉及的数量、在哪里供应、什么时候供应,往往都不得而知,这就有点类似饥饿营销,很容易令价格畸形的生长,所以开发商就需要积极拿地,也就推高了地价水平和日后的房价水平。不过,从2021年开始,这种现象也迎来实质性的改变。

日前,自然资源部表示,今年要求各地进一步将住宅用地出让信息适度集中,重点城市要对住宅用地集中公告、集中供应。根据多家媒体的报道,今年将有北上广深4个一线城市,以及南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡18个二线城市实现土地供应“两集中”模式, 即集中发布土地出让公告、集中组织土地出让活动,而且2021年发布住宅用地公告不能超过3次。

那么,实行“两集中供应”模式会给房价带来哪些影响?在房说君看来,把全年的土地供应量分在3次集中出让,大大增加了房企的选择,避免了房企们集中竞逐一块地,一来有效降低了土地市场的热度,再者房企手中的高溢价土地少了,因为“面粉”决定“面包”的定价,房价自然会随之降低,这意味着“稳楼市”又迈出关键一步。

当然了,如果房企想要多储备土地的话,前提就要有充足的资金流,但是在房企负债加重的当前,回款销售就显得尤为重要了,所以通过打折促销的方式加速变现就不可避免了。

二、“三道红线”当前,房企昔日的扩张模式将无以为继

自从去年底央行抛出“三道红线”(剔除预收款的资产负债率不得大于70%、净负债率不得大于100%、现金短债比不得小于1倍)以来,想必大家已经不陌生了,将房企分成“红、橙、黄、绿”四档管理,每降低一档,负债规模增速上限增加5%。越是缺钱越是限制融资,即便房企没踩线,负债规模增速也不得超过15%。

此外,监管还要求,在未来的3年内,房企就要完成降负债所要求的目标,所以业内普遍认为,房企目前都会忙于偿还各种负债,解决资金周转压力,至少要5年时间,房企们难以通过借钱融资来扩大规模。而且面对下行的市场,房企将会更加依赖卖房回款,为了更加快捷卖出,降低价格卖自然避免不了。而实际上,近一年里像恒大、碧桂园等龙头房企早已开启了促销之路,相信这一点在2021年将会延续。

三、集中管理房贷增长,进一步制约银行资金流向房地产

相比起“三道红线”,央行从今年1月1日开始实行的房贷集中度管理,更加影响着每一个楼市参与者。根据央行要求,严格限制各类型银行对房地产贷款的比例,其中房地产贷款占比的最高上限为40%,个人住房贷款占比的最高上限为32.5%。虽然表面上,房贷集中度管理是从银行供给端进行限制,但实际上,这是进一步制约了资金流向房地产的升级版操作,让流向房企和购房者的两条“水渠”都受到不同程度的制约。

在房说君看来,购房者还好说,推后买房也无可厚非。但房企却难了,据相关研究机构数据,2021年房企到期债务规模预计将达到12448亿,同比增长36%,是突破了历史性的万亿大关。所以,现在约束收紧了流向房地产的资金,接下来只剩降价促销回款一条路可以走。换言之,等待买房的购房者,这或许是下半年首个售价拐点,遇到高性价比房源的机会增加了。

尽管国家给答案,高房价“七寸”被击中?但内行提醒:早该看透了

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